이번에 대우건설이 성수전략정비구역 4지구에 제안한 설계안이 서울시 최고 높이 규제인 250m를 초과했다는 설계 오류 지적이 터지고, 옥상 수영장 설비 누락이랑 이미지 무단 수정 논란까지 번진 뉴스 보면서 "또 보여주기식 뻥카 설계에 낚였네, 대우 거르고 가자" 정도로만 생각하면 주식 쟁이나 정비사업 판떼기 잘못 읽은 거임.

내가 더 눈여겨보는 건 오는 7월 5일 최종 시공사 선정을 코앞에 두고 터진 '리턴매치 수주전의 막판 진흙탕 네거티브 공방전'임.

성수4지구는 공사비만 1조 3,628억 원에 달하는 지상 최고 64층짜리 강북권 초대형 랜드마크 정비사업임. 2022년 한남2구역에서 대우건설에 68표 차이로 밀렸던 롯데건설이 이번 수주전에서 제대로 이 갈고 붙은 리턴매치 판임. 롯데 측에서는 대우의 옥상 커뮤니티 기둥 높이랑 수영장 배관 설비 공간을 합치면 250m 고도제한 인허가를 위반한다고 융단폭격을 퍼붓고 있고, 대우 측은 "건축법도 모르는 팩트 왜곡"이라며 현행 시행령상 높이 산정 기준을 들이밀고 팽팽하게 맞서는 중임. 조합원들의 심리를 흔들기 위한 막판 영수증 싸움이 극에 달한 셈임.

실제로 시장 큰손들과 조합원들이 이번 사태에 가슴이 철렁하며 '한남2구역 데자뷔'를 떠올리는 이유가 여기에 있음.

대우건설이 한남2구역 수주전 당시 고도제한 90m 규제를 무시하고 118m까지 높이겠다는 '118 프로젝트'를 핵심 공약으로 내걸었다가, 서울시 규제 장벽에 턱 막혀서 수주 후 수년이 지난 지금까지도 이주·철거를 못 하고 사업이 삐걱거리고 있음. 성수4지구 조합원들 입장에서도 "만약 대우 제안서 믿고 도장 찍었다가 서울시 인허가 전면 재검토 들어가서 사업 지연되고, 금융비용이랑 공사비 독박 쓰면 결국 우리 둔촌주공 꼴 나는 거 아니냐"는 공포심이 정면충돌하는 과정임.

유튜브 영상 속에서 옥상 수영장 이미지가 슬그머니 빠지고 CG 기둥 길이가 수정된 팩트가 조합원 A 씨 등을 통해 폭로되면서, "설계도서가 부실하니까 법적 책임 피해 가려고 홍보물 꼼수 부린 거 아니냐"는 비판 여론의 룰렛이 돌기 시작했음.

개인적으로 아쉬운 건 결국 '화려한 조감도와 냉혹한 인허가 실현 가능성 사이의 간극'임.

도시정비사업 계약 구조상 시공사가 제출한 최초 제안서와 설계도서는 단순 찌라시가 아니라 향후 조합과의 본계약 일부를 구성하는 무거운 서류임. 7월 5일 총회를 앞두고 양사가 위법 소지가 있거나 지침에 부합하지 않는 특화 조건들을 대거 삭제하며 합의안 비교표를 겨우 확정해 놨는데, 막판에 이 고도제한 리스크가 터지면서 수급과 표심이 걷잡을 수 없이 요동치게 됐음. 롯데건설의 공세가 먹혀서 대우의 설계 오류가 팩트로 굳어지든, 아니면 대우의 해명대로 법적 기준 내 정상 설계로 판명 나든 간에 이 공방전 자체만으로도 성수4지구의 단기 불확실성은 정점을 찍은 무거운 퍼즐임.

그래서 이번 고도제한 위반 논란 뉴스도 단순한 설계 미스 해프닝이라기보다 "1조 3,000억짜리 거대 정비사업의 시공권을 뺏기지 않으려는 양사의 사활을 건 수주 전쟁"의 가장 더러운 클라이막스로 이해해야 함.

물론 장기적으로 보면 성수4지구가 한강변 최고 64층 초고층 단지라는 독점적 메리트를 가졌고, 7월 5일 시공사 선정 총회가 마무리되면 어느 쪽이 되든 사업은 다시 굴러갈 팩트가 맞음. 다만 대우건설 주주나 성수4지구 관련 부품·건설 섹터 투자자 입장에서는 수주전 결과와 인허가 리스크가 겹친 지금 타이밍에 뉴스 찌라시만 보고 한 번에 시드를 박을 이유는 전혀 없어 보임.

오히려 계속 지켜볼 건 7월 5일 성수4지구 최종 시공사 선정 총회에서 조합원들이 누구 손을 들어주는지랑 향후 성동구청과 서울시가 대우 설계안의 250m 초과 여부에 대해 뱉어낼 최종 유권해석 공시임. 대우건설은 결국 국내 PF 부채 통제와 더불어 이 성수4지구 같은 메가톤급 강남·한강변 정비사업 수주 영수증이 주가를 결정하는 종목이라, 큰 그림은 보되 7월 초 총회 결과가 나오기 전까지는 납작 엎드려서 철저하게 관망하는 게 맞음.

개인적으로 내리는 결론은 이렇음.

• 이미 들고 있는 분들: 성수4지구 고도제한 논란과 수주전 노이즈 때문에 주가가 단기 박스권에서 횡보하며 대가리 좀 아프겠지만, 7월 5일 시공사 선정 총회라는 확실한 타임리밋이 대기 중임. 한남2구역 학습효과 때문에 변동성이 생기더라도 해외 플랜트나 기존 수주 체급의 하방 지지력은 살아있으니, 단기 찌라시 공방에 털리지 말고 7월 초 총회 영수증과 서울시 인허가 팩트가 찍힐 때까지 엉덩이 무겁게 홀딩하는 게 맞음.

• 새로 진입할 분들: 설계 위반 기사 떴다고 호재니 악재니 섣불리 판단해서 월요일부터 급하게 풀매수 때리거나 인버스 박지 마라. 수주전 막판에는 양사 알바들과 세력들이 역대급 노이즈를 양산하기 때문에 수급 꼬이면서 개미들 뚝배기 깨기 딱 좋은 타이밍임. 단타 칠 생각 말고 7월 5일 최종 시공사 낙찰 결과와 수영장·옥상 구조물의 법적 하자 유무가 깔끔하게 클리어되는 7월 중순 이후를 겨냥해서 철저히 비중 쪼개서 분할로 줍줍해라. 그게 제일 안전함.